U gaat uit elkaar. Wat nu?

Wanneer u en uw partner besluiten om uit elkaar te gaan komt u voor veel financiële vragen en beslissingen te staan. Het hebben van een eigen woning met een hypotheek maakt het allemaal nog ingewikkelder. Kunt u of uw ex-partner in de woning blijven wonen? En hoe moet u dit dan regelen? Of is het toch verstandiger om de woning te verkopen?

Wat er met woning en hypotheek gebeurt na een scheiding hangt af van uw beider persoonlijke situatie. Op wiens naam staan woning en hypotheek? Wat zijn de fiscale gevolgen? Welke spelregels hanteert de geldverstrekker?

Hierna gaan we in op een aantal mogelijke situaties. Het is steeds van belang om onderscheid te maken tussen de juridische en de fiscale gevolgen.

 

U wilt blijven wonen en de woning is gezamenlijk eigendom

 

Juridisch

U koopt feitelijk de helft van de woning van uw ex-partner. De eerste stap is dat u overeenstemming dient te bereiken over de waarde van de woning. Als de helft van de waarde van de woning hoger is dan de helft van de waarde van de hypotheekschuld is er sprake van overwaarde en moet u deze vergoeden aan uw ex-partner. Wanneer er sprake is van onderwaarde moet uw ex-partner een vergoeding aan u betalen. 

Ook de waarde van eventuele aflossingsproducten moet worden verdeeld. Denk bijvoorbeeld aan het saldo van de  bankspaarrekening of van verpande beleggingen/polissen.  

 

Fiscaal

Voor een fiscaal juiste berekening moet er naar rato van de eigendomsverhouding een splitsing worden gemaakt.

Fiscaal houdt u de bestaande rechten voor uw deel van de woning en voor uw deel van de hypotheek. Dit heet  ‘overgangsrecht’. Zo is ook vaak een stuk aflossingsvrije hypotheek of bankspaarhypotheek mogelijk. Voor de hypotheek die u nodig hebt voor de aankoop van het deel van uw ex-partner gelden de nieuwe regels: u moet tenminste annuïtair aflossen. 

De 30-jaarstermijn voor de hypotheekrenteaftrek voor uw bestaande hypotheek blijft van toepassing. Voor het nieuwe deel van de hypotheek zal de 30-jaarstermijn opnieuw ingaan. 

Voorbeeld

De woning is € 200.000,- waard en de lopende hypotheekschuld bedraagt € 210.000,-. De hypotheek is opgedeeld in een aflossingsvrije hypotheek van € 100.000,- en een bankspaarhypotheek van € 110.000,-.

Uw deel bestaat uit:

• Waarde woning € 100.000,-
• Aflossingsvrije hypotheek € 50.000,-
• Bankspaarhypotheek € 55.000,- 

Deel aankoop van uw ex-partner:

Aankoopsom € 100.000,- 

De totale investering cq. benodigde hypotheek (exclusief eventuele kosten) voor u bedraagt € 205.000,-. U kunt deze investering als volgt invullen:

• € 50.000,- aflossingsvrije hypotheek
• € 55.000,- bankspaarhypotheek
• € 100.000,- annuïtaire hypotheek  

Ook moet u de fiscale mogelijkheden van lopende aflossingsproducten in de afwegingen meenemen. Vaak kunnen deze fiscaal geruisloos voortgezet worden. 

Wanneer duidelijk is wat voor u de mogelijkheden zijn dan is het zaak om te kijken of u bij uw huidige geldverstrekker kunt blijven of dat overstappen naar een andere geldverstrekker aantrekkelijker is. 

Wilt u bij uw huidige geldverstrekker blijven dan zal deze beoordelen of u voldoende inkomen hebt (al dan niet rekening houdend met eventuele partneralimentatie) om de lasten te dragen. Dit heet ook wel ‘ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid’. Als de oude hypotheek is verstrekt op basis van NHG gelden er soms soepelere eisen. 

Wanneer de uitkomst is dat u er verstandig aan doet om over te stappen naar een andere geldverstrekker dan zal de geldverstrekker de aanvraag beoordelen conform de normale acceptatieregels. U sluit dan feitelijk uw hypotheek over.

 

Uw ex-partner wil blijven wonen en de woning is gezamenlijk eigendom

 

Juridisch

Uw ex-partner koopt uw deel van de woning. De eerste stap is dat u overeenstemming moet bereiken over de waarde van de woning. Indien de helft van de waarde van de woning hoger is dan de helft van de waarde van de hypotheekschuld is er sprake van overwaarde en krijgt u een vergoeding van uw ex-partner. Wanneer er sprake is van onderwaarde moet u aan uw ex-partner een vergoeding betalen.

En uiteraard moet uw ex-partner ervoor te zorgen dat u ontslagen wordt uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de oude hypotheek. 

Ook de waarde van eventuele aflossingsproducten (het saldo van de  bankspaarrekening of verpande beleggingen/polissen) moet worden verdeeld.  

 

Fiscaal

Voor een fiscaal juiste berekening moet er naar rato van de eigendomsverhouding een splitsing worden gemaakt.

Opnieuw geldt het overgangsrecht zodat ook vaak een stuk aflossingsvrije hypotheek of bankspaarhypotheek mogelijk is. Dit kan van belang zijn als u in het kalenderjaar of het jaar daarna een nieuwe woning aankoopt.

Een eventuele vergoeding van de overwaarde verlaagt de maximale aftrekbare hypotheek bij aankoop van een eventuele nieuwe woning, de zogenoemde bijleenregeling.

Wanneer er sprake is van een onderwaarde en u heeft de eigen middelen niet beschikbaar dan kunt u een lening afsluiten. Hierop zijn de regels voor de restschuldfinanciering van toepassing. 

De 30-jaarstermijn voor de hypotheekrenteaftrek voor uw bestaande hypotheek blijft van toepassing. Voor een eventueel nieuw deel zal de 30-jaarstermijn opnieuw ingaan. 

Ook de fiscale mogelijkheden van lopende aflossingsproducten moeten in de afwegingen worden meegenomen. Soms kunnen deze fiscaal geruisloos voortgezet worden. 

 

U verkoopt de woning

 

Juridisch

Als u de woning verkoopt, zal de overwaarde of de onderwaarde moeten worden gedeeld naar eigendomsverhouding. 

Ook de waarde van eventuele aflossingsproducten (bijvoorbeeld het saldo van de  bankspaarrekening of verpande beleggingen/polissen) moet worden verdeeld.  

 

Fiscaal

Uw overwaarde verlaagt de maximale aftrekbare hypotheek bij aankoop van een eventuele nieuwe woning, de zogenoemde bijleenregeling.

Wanneer er sprake is van een onderwaarde en u heeft geen eigen middelen dan kunt u een lening afsluiten. Hierop zijn de regels voor de restschuldfinanciering van toepassing. 

De 30-jaarstermijn voor de hypotheekrenteaftrek voor uw bestaande hypotheek blijft van toepassing. Voor een eventueel nieuw deel zal de 30-jaarstermijn opnieuw ingaan. 

Regelmatig komt het voor dat de woning enige tijd te koop staat voordat hij daadwerkelijk wordt verkocht. De kans is groot dat u of uw ex-partner in de woning blijft voor die periode. Indien u de woning verlaat en uw ex-partner blijft wonen kan het zijn dat u nog wel uw deel van de hypotheeklast betaalt. In deze situatie  is de echtscheidingsregeling van toepassing en heeft u recht heeft op hypotheekrenteaftrek gedurende twee jaar. Indien u ook het deel van de lasten van uw ex-partner betaalt, kunnen deze lasten aftrekbaar worden als partneralimentatie.

Ook de fiscale mogelijkheden van lopende aflossingsproducten moeten in de afwegingen worden meegenomen. Soms kunnen deze fiscaal geruisloos voortgezet worden.