U koopt een andere woning

Er zijn redenen genoeg om een ander huis te willen kopen. Maar zo'n beslissing neem je niet zomaar. Er zijn verschillende financiële zaken waarover u na moet denken en waarover u een besluit moet nemen. Als u een nieuwe woning gaat kopen, dan moet uiteindelijk uw huidige woning verkocht worden. U huidige woning eerst verkopen biedt u financiële rust, u weet immers waar u aan toe bent. Echter, wat doet u als uw droomhuis te koop staat? Wij denken graag met u mee zodat u de keuzes kunt maken die bij uw situatie en persoonlijkheid passen. 

Als eerste gaan we inzichtelijk maken wat de financiële gevolgen zijn van de (uiteindelijke) verkoop van de huidige woning. Wanneer u uw woning verkoopt voor een hoger bedrag dan de hypotheekschuld dan heeft u een overwaarde. Deze overwaarde verlaagt de maximale aftrekbare hypotheek bij aankoop van een nieuwe woning, de zogenoemde bijleenregeling.

Wanneer u de woning verkoopt voor een lager bedrag dan de hypotheekschuld dan is er sprake van een onderwaarde. Heeft u hiervoor geen eigen middelen beschikbaar dan kunt u een lening afsluiten. Hierop zijn de regels voor de restschuldfinanciering van toepassing. 

Vervolgens maken we met u een overzicht van wat de investering voor de aankoop van de woning zal zijn. 

Als laatste maken we een totale begroting van de benodigde investering om beide financiële transacties af te wikkelen. We gaan dan invullen met welke middelen of bronnen we deze investering bekostigen. Denk bijvoorbeeld aan een hypotheek al dan niet met een restschuldfinanciering, aan inbreng van eigen middelen, aan een Persoonlijke Lening, een familielening of een schenking. Natuurlijk is ook een combinatie mogelijk. 

Bij het invullen van uw hypotheek houden wij uiteraard rekening met de volgende onderwerpen:

 

Maximale hypotheek

Bij het vaststellen van de maximale hypotheek houdt de geldverstrekker rekening met:

1. Uw inkomen

Uw maandelijkse hypotheeklasten moeten passen binnen uw totale inkomen minus de eventuele verplichtingen. In de ‘Tijdelijke regeling hypothecair krediet’ staat welk percentage van uw inkomen volgens de overheid besteed mag worden aan hypotheeklasten.

2. De marktwaarde van de woning

De marktwaarde van de aan te kopen woning kan op drie manieren bepaald worden:

• De koopprijs van de woning
• De koop-/aanneemsom eventueel verhoogd met bouwrente, rente tijdens de bouw, afkoopsom erfpacht, meerwerk en/of aansluiting op openbare nutsvoorziening
• De getaxeerde waarde, eventueel na verbouw

U mag maximaal 100% van de marktwaarde mag lenen voor de aankoop van een woning. Wanneer u energiezuinige maatregelen treft mag de maximale lening 106% zijn. Vooralsnog zijn er géén plannen om dit verder af te bouwen. 

 

Bestaande leningen en/of verplichtingen

Een geldverstrekker zal altijd bij Bureau Krediet Registratie (BKR) een toetsing uitvoeren. Hij wil namelijk weten of u al financiële verplichtingen hebt en hoe uw betalingsgedrag is. Wanneer u al een consumptief krediet hebt, zal dit gevolgen hebben voor de maximale hypotheeksom die u kunt krijgen. Er wordt namelijk 2% van het kredietlimiet in aanmerking genomen als financiële last per maand. Sommige geldverstrekkers zijn bereid om te toetsen op de lagere werkelijke lasten van uw financiële verplichting. Indien de lasten vast staan tijdens de looptijd van een krediet worden doorgaans de werkelijke lasten aangehouden.

Heeft u een studieschuld van voor 1 juli 2015? Dan moet 0,65% van nog openstaande schuld worden meegetoetst als financiële last per maand.

Studieschulden van na 1 juli 2015 mogen in een periode van 35 jaar worden afgelost. Die schulden tellen voor 0,35% mee in de berekening van het maximale hypotheekbedrag. 

De hoogte van deze percentages is afhankelijk van de rente die wordt betaald op de studieschulden.

Heeft u een private lease contract dan wordt 100% van de totale lease-som meegenomen als financiële verplichting. 

Wanneer u partneralimentatie betaalt zal dit gevolgen hebben voor de maximale hypotheeksom die u kunt krijgen. Voor de periode dat u partneralimentatie betaalt komt dit in mindering op uw toetsinkomen.

 

Hypotheekrenteaftrek en hypotheekvormen

Uw huidige hypotheekschuld is relevant voor de berekening van de duur van de hypotheekrenteaftrek en de toegestane hypotheekvorm.

Heeft u een hypotheek afgesloten vóór 1 januari 2001, dan is de 30-jaars termijn voor die lening met dat bedrag ingegaan op 1 januari 2001. Voor nieuwe leningen geldt dat er steeds een nieuwe 30-jaars termijn ingaat. 

Met de nieuwe hypotheekregels per 1 januari 2013 komt u wellicht in aanmerking voor het overgangsrecht. Indien dit het geval is kunt u uw bestaande hypotheekvorm voortzetten. Voor een eventuele extra lening zijn de regels per 1 januari 2013 van toepassing, u kunt dan kiezen tussen twee hypotheekvormen: een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek.

 

NHG

Onder voorwaarden kunt u de woning financieren met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Stichting Waarborgfonds Eigen Woning staat dan garant.  Een NHG-hypotheek biedt zowel u als de geldverstrekker extra zekerheid. Hierdoor krijgt u vaak een gunstigere rente dan bij een financiering zonder NHG.

 

Overlijdensrisicoverzekering

Bij het kopen van een eerste woning is het van belang dat u het risico van overlijden goed afdekt. De financiële gevolgen van uw overlijden kunnen een grote invloed hebben op uw partner en uw kinderen. U wilt natuurlijk niets liever dan dat zij goed verzorgd achterblijven.

Om het risico van overlijden af te dekken kunt u een overlijdensrisicoverzekering afsluiten. Sommige geldverstrekkers eisen dat u minimaal het meerdere boven de 80% van de marktwaarde van de woning afdekt met een annuïtair dalende overlijdensrisicoverzekering.

 

Woonlastenverzekering

Ook werkloosheid of arbeidsongeschiktheid kunnen grote gevolgen hebben voor uw inkomen. U wilt natuurlijk wel in uw huis blijven wonen. Daarom is het belangrijk om ook deze risico’s goed in kaart te brengen en - indien nodig – af te dekken met behulp van een woonlastenverzekering.

 

(Nieuw)Bouwdepot

Als u een verbouwing meefinanciert dan zal de geldverstrekker het bedrag dat u nodig hebt voor de verbouwing in een zogenaamd ‘bouwdepot’ plaatsen. De rekeningen die u moet betalen of die u zelf heeft voorgeschoten, kunt u declareren uit het bouwdepot. U ontvangt rente over het bedrag dat in het bouwdepot staat. 

Ook bij een nieuwbouwwoning vormt de geldverstrekker een bouwdepot maar dan voor de totale investering. Uit dit bouwdepot zullen de aankoop van de grond en de bouwkosten worden betaald. Dit laatste natuurlijk in fasen naarmate de bouw vordert.

Verder zijn er mogelijkheden om eventuele dubbele lasten (renteverlies) tijdens de bouw mee te financieren. 

 

Hogere hypothecaire inschrijving

Wanneer u een hypotheek afsluit, wordt deze ingeschreven in het zogenaamde hypotheekregister bij het Kadaster. 

Als u een hogere hypotheek kunt krijgen dan u nodig hebt, kunt u ervoor kiezen om de hypotheek zogenaamd verhoogd te laten inschrijven. Het bedrag dat in het register wordt ingeschreven is dan hoger dan het bedrag dat u in werkelijkheid in de hypotheek leent. Het voordeel hiervan is dat wanneer u bijvoorbeeld na een paar jaar een verbouwing wilt financieren u de lening bij de geldverstrekker kunt verhogen tot aan de inschrijving zonder dat u opnieuw naar de notaris moet. Wel moet u bedenken dat de geldverstrekker opnieuw zal kijken naar uw financiële situatie wanneer u verzoekt om onderhands te verhogen. U kunt nooit meer lenen dan wat volgens uw inkomen en volgens de waarde van de woning mogelijk is.