Uw hypotheek en renteaftrek

In het huidige belastingstelsel wordt uw inkomen ondergebracht in drie verschillende boxen:

  • Box 1: 
    In Box 1 wordt volgens het schijventarief al het inkomen belast dat u hebt uit arbeid, uit uitkering, uit pensioen, uit onderneming en uit eigen woning.

    Als u de AOW leeftijd nog niet hebt bereikt, gelden in 2022 in box 1 de volgende tarieven:

    Schijf

    Belastbaar inkomen

    Percentage

    1

    t/m € 73.031

    36,93%

    2

    Vanaf € 73.031

    49,5%


     

  • Box 2: 
    Belast inkomen uit ‘aanmerkelijk belang’. U heeft een aanmerkelijk belang wanneer u tenminste 5% van de aandelen van een BV of NV heeft.

  • Box 3:
    In Box 3 vindt belastingheffing plaats over uw vermogen. Uw netto vermogen bestaat uit uw bezittingen minus uw schulden.

 

Hypotheekrenteaftrek

De rente van een hypotheek die u bent aangegaan voor de aanschaf, voor het onderhoud en/of voor de verbetering van de eigen woning kunt u aftrekken van uw inkomen in Box 1. Van de betaalde hypotheekrente wordt het zogenaamde ‘eigen woning forfait’ afgetrokken. Het eigen woning forfait bedraagt in vrijwel alle situaties 0,45% van de WOZ-waarde van uw woning. 

De hoogte van de hypotheekrenteaftrek is afhankelijk van uw inkomen en van de belastingschijf waarin de hypotheekrenteaftrekpost valt. 

Voorbeeld:

Stel uw inkomen is € 35.000,-. Aan aftrekbare hypotheekrente heeft u jaarlijks € 5.000,- en het eigenwoningforfait bedraagt € 900,- (0,45% x € 200.000,- WOZ waarde van de woning). De netto aftrekpost is € 4.100,-. De waarde van de aftrekpost wordt als volgt berekend: 

  • € 4.100,- tegen 37,07% = € 1.519,87

Voor iedereen die in het hoogste tarief van de inkomstenbelasting valt, wordt het tarief waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken versneld verlaagd. Er is in 2022 nog een aftrek van de hypotheekrente mogelijk tegen maximaal 40% en vanaf 2023 37,10% 

De daling van de fiscale aftrek wordt enigszins gecompenseerd door een stapsgewijze daling van het eigenwoningforfait. In  2022 bedraagt het eigenwoningforfait 0,45%.

De kosten voor het verkrijgen van de hypotheek kunt u één keer van uw inkomen in Box 1 aftrekken. En wel in het jaar waarin u de hypotheek opneemt. De belangrijkste aftrekbare kosten zijn:

  • Kosten voor de hypotheekakte;
  • Taxatiekosten;
  • Borgtochtprovisie NHG;
  • Boeterente die in rekening wordt gebracht bij het oversluiten van een lening;
  • Advies en bemiddelingskosten.

 

U koopt uw eerste woning

U mag de rente van een lening maximaal 30 jaar aftrekken. 

Wanneer u uw eerste woning aankoopt, kunt u alleen de hypotheekrente aftrekken als u een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek afsluit.

 

U koopt een andere woning of u gaat uw hypotheek wijzigen

Heeft u een hypotheek afgesloten vóór 1 januari 2001, dan is de 30-jaars termijn voor die lening met dat bedrag ingegaan op 1 januari 2001. Voor nieuwe leningen geldt dat er steeds een nieuwe 30-jaars termijn ingaat.  

Per 1 januari 2013 zijn er nieuwe hypotheekregels gekomen. Maar voor mensen die op 31 december 2012 een eigen woning met een hypotheek hadden, is er een overgangsrecht.  

Verhuist u naar een andere woning dan kunt u uw huidige hypotheekvorm meenemen naar uw nieuwe woning. De geldverstrekker beoordeelt aan de hand van de geldende regels voor hypotheekverstrekking wat uw mogelijkheden op dat moment zijn. Indien u een bestaande spaarhypotheek of bankspaarhypotheek heeft mag u deze meenemen in de nieuwe hypotheek (zie: fiscaal geruisloze voortzetting). Zo hanteren bijna alle geldverstrekkers de regel dat u maximaal 50% aflossingsvrij van de marktwaarde van uw nieuwe woning mag lenen. Heeft u een aanvullende hypotheek nodig dan kunt u alleen de hypotheekrente aftrekken als u een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek afsluit. 

Het overgangsrecht is ook van toepassing bij wijziging van uw hypotheek  en indien u uw woning verkoopt en uiterlijk in hetzelfde kalenderjaar of het kalenderjaar daarop een woning koopt. 

Wanneer u uw woning met winst verkoopt dan moet u de (fiscale) overwaarde inbrengen in de nieuwe hypotheek. Feitelijk verlaagt de fiscale overwaarde de maximale hypotheekschuld. Deze regeling heet de bijleenregeling.