Een eerste eigen woning kopen is erg spannend. Er zijn verschillende financiële zaken waarover u na moet denken en waarover u een besluit moet nemen. Wij denken graag met u mee zodat u de keuzes kunt maken die bij uw situatie en persoonlijkheid passen.
Als eerste maken we met u een overzicht van wat de totale investering voor de aankoop van de woning zal zijn. Daarna gaan we invullen met welke middelen of bronnen we deze investering bekostigen. Denk bijvoorbeeld aan een hypotheek, aan inbreng van eigen middelen, aan een Persoonlijke Lening, een familielening of een schenking. Natuurlijk is ook een combinatie mogelijk.
Bij het vaststellen van de maximale hypotheek houdt de geldverstrekker rekening met:
1. Uw inkomen
Uw maandelijkse hypotheeklasten moeten passen binnen uw totale inkomen minus de eventuele verplichtingen. In de ‘Tijdelijke regeling hypothecair krediet’ staat welk percentage van uw inkomen volgens de overheid besteed mag worden aan hypotheeklasten.
2. De marktwaarde van de woning
De marktwaarde van de aan te kopen woning kan op drie manieren bepaald worden:
De koopprijs van de woning
De koop-/aanneemsom eventueel verhoogd met bouwrente, rente tijdens de bouw, afkoopsom erfpacht, meerwerk en/of aansluiting op openbare nutsvoorziening
De getaxeerde waarde, eventueel na verbouw
U mag maximaal 100% van de marktwaarde mag lenen voor de aankoop van een woning. Wanneer u energiezuinige maatregelen treft mag de maximale lening 106% zijn. Vooralsnog zijn er géén plannen om dit verder af te bouwen.
Een geldverstrekker zal altijd bij Bureau Krediet Registratie (BKR) een toetsing uitvoeren. Hij wil namelijk weten of u al financiële verplichtingen hebt en hoe uw betalingsgedrag is. Wanneer u al een consumptief krediet hebt, zal dit gevolgen hebben voor de maximale hypotheeksom die u kunt krijgen. Er wordt namelijk 2% van het kredietlimiet in aanmerking genomen als financiële last per maand. Sommige geldverstrekkers zijn bereid om te toetsen op de lagere werkelijke lasten van uw financiële verplichting.
Heeft u een studieschuld van voor 1 juli 2015? Dan moet 0,75% van nog openstaande schuld worden meegetoetst als financiële last per maand. Studieschulden van na 1 juli 2015 mogen in een periode van 30 jaar worden afgelost. Die schulden tellen voor 0,45% mee in de berekening van het maximale hypotheekbedrag.
Heeft u een private lease contract dan wordt 65% van de totale lease-som meegenomen als financiële verplichting. Hiervan wordt 2% per maand als financiële last in aanmerking genomen.
Wanneer u partneralimentatie betaalt zal dit gevolgen hebben voor de maximale hypotheeksom die u kunt krijgen. Voor de periode dat u partneralimentatie betaalt komt dit in mindering op uw toetsinkomen.
Wanneer u voor het eerst een eigen woning koopt, krijgt u te maken met de zogenaamde hypotheekrenteaftrek. U mag de jaarlijkse rente van de hypotheek van uw inkomen aftrekken en daardoor betaalt u minder belasting. De belastingregels schrijven wel voor dat u de hele hypotheek binnen 30 jaar moet aflossen. Doet u dat niet, dan verliest u dit recht op hypotheekrenteaftrek.
U kunt als starter kiezen tussen twee hypotheekvormen: een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek.
Onder voorwaarden kunt u de woning financieren met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Stichting Waarborgfonds Eigen Woning staat dan garant. Een NHG-hypotheek biedt zowel u als de geldverstrekker extra zekerheid. Hierdoor krijgt u vaak een gunstigere rente dan bij een financiering zonder NHG.
Bij het kopen van een eerste woning is het van belang dat u het risico van overlijden goed afdekt. De financiële gevolgen van uw overlijden kunnen een grote invloed hebben op uw partner en uw kinderen. U wilt natuurlijk niets liever dan dat zij goed verzorgd achterblijven.
Om het risico van overlijden af te dekken kunt u een overlijdensrisicoverzekering afsluiten. Sommige geldverstrekkers zullen u ook als zekerheid daartoe verplichten, doorgaans als de financiering boven de 80% van de marktwaarde uitkomt. Bij financieringen op basis van NHG is er géén overlijdensrisicoverzekering meer verplicht.
Ook werkloosheid of arbeidsongeschiktheid kunnen grote gevolgen hebben voor uw inkomen. U wilt natuurlijk wel in uw huis blijven wonen. Daarom is het belangrijk om ook deze risico’s goed in kaart te brengen en – indien nodig – af te dekken met behulp van een woonlastenverzekering.
Als u een verbouwing meefinanciert dan zal de geldverstrekker het bedrag dat u nodig hebt voor de verbouwing in een zogenaamd ‘bouwdepot’ plaatsen. De rekeningen die u moet betalen of die u zelf heeft voorgeschoten, kunt u declareren uit het bouwdepot. U ontvangt rente over het bedrag dat in het bouwdepot staat.
Ook bij een nieuwbouwwoning vormt de geldverstrekker een bouwdepot maar dan voor de totale investering. Uit dit bouwdepot zullen de aankoop van de grond en de bouwkosten worden betaald. Dit laatste natuurlijk in fasen naarmate de bouw vordert.
Verder zijn er mogelijkheden om eventuele dubbele lasten (renteverlies) tijdens de bouw mee te financieren.
Wanneer u een hypotheek afsluit, wordt deze ingeschreven in het zogenaamde hypotheekregister bij het Kadaster.
Als u een hogere hypotheek kunt krijgen dan u nodig hebt, kunt u ervoor kiezen om de hypotheek zogenaamd verhoogd te laten inschrijven. Het bedrag dat in het register wordt ingeschreven is dan hoger dan het bedrag dat u in werkelijkheid in de hypotheek leent. Het voordeel hiervan is dat wanneer u bijvoorbeeld na een paar jaar een verbouwing wilt financieren u de lening bij de geldverstrekker kunt verhogen tot aan de inschrijving zonder dat u opnieuw naar de notaris moet. Wel moet u bedenken dat de geldverstrekker opnieuw zal kijken naar uw financiële situatie wanneer u verzoekt om onderhands te verhogen. U kunt nooit meer lenen dan wat volgens uw inkomen en volgens de waarde van de woning mogelijk is.
Er zijn redenen genoeg om een ander huis te willen kopen. Maar zo’n beslissing neem je niet zomaar. Er zijn verschillende financiële zaken waarover u na moet denken en waarover u een besluit moet nemen. Als u een nieuwe woning gaat kopen, dan moet uiteindelijk uw huidige woning verkocht worden. U huidige woning eerst verkopen biedt u financiële rust, u weet immers waar u aan toe bent. Echter, wat doet u als uw droomhuis te koop staat? Wij denken graag met u mee zodat u de keuzes kunt maken die bij uw situatie en persoonlijkheid passen.
Als eerste gaan we inzichtelijk maken wat de financiële gevolgen zijn van de (uiteindelijke) verkoop van de huidige woning. Wanneer u uw woning verkoopt voor een hoger bedrag dan de hypotheekschuld dan heeft u een overwaarde. Deze overwaarde verlaagt de maximale aftrekbare hypotheek bij aankoop van een nieuwe woning, de zogenoemde bijleenregeling.
Wanneer u de woning verkoopt voor een lager bedrag dan de hypotheekschuld dan is er sprake van een onderwaarde. Heeft u hiervoor geen eigen middelen beschikbaar dan kunt u een lening afsluiten. Hierop zijn de regels voor de restschuldfinanciering van toepassing.
Vervolgens maken we met u een overzicht van wat de investering voor de aankoop van de woning zal zijn.
Als laatste maken we een totale begroting van de benodigde investering om beide financiële transacties af te wikkelen. We gaan dan invullen met welke middelen of bronnen we deze investering bekostigen. Denk bijvoorbeeld aan een hypotheek al dan niet met een restschuldfinanciering, aan inbreng van eigen middelen, aan een Persoonlijke Lening, een familielening of een schenking. Natuurlijk is ook een combinatie mogelijk.
Bij het invullen van uw hypotheek houden wij uiteraard rekening met de volgende onderwerpen:
Uw huidige hypotheekschuld is relevant voor de berekening van de duur van de hypotheekrenteaftrek en de toegestane hypotheekvorm.
Heeft u een hypotheek afgesloten vóór 1 januari 2001, dan is de 30-jaars termijn voor die lening met dat bedrag ingegaan op 1 januari 2001. Voor nieuwe leningen geldt dat er steeds een nieuwe 30-jaars termijn ingaat.
Met de nieuwe hypotheekregels per 1 januari 2013 komt u wellicht in aanmerking voor het overgangsrecht. Indien dit het geval is kunt u uw bestaande hypotheekvorm voortzetten. Voor een eventuele extra lening zijn de regels per 1 januari 2013 van toepassing, u kunt dan kiezen tussen twee hypotheekvormen: een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek.
Onder voorwaarden kunt u de woning financieren met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Stichting Waarborgfonds Eigen Woning staat dan garant. Een NHG-hypotheek biedt zowel u als de geldverstrekker extra zekerheid. Hierdoor krijgt u vaak een gunstigere rente dan bij een financiering zonder NHG.
Bij het kopen van een eerste woning is het van belang dat u het risico van overlijden goed afdekt. De financiële gevolgen van uw overlijden kunnen een grote invloed hebben op uw partner en uw kinderen. U wilt natuurlijk niets liever dan dat zij goed verzorgd achterblijven.
Om het risico van overlijden af te dekken kunt u een overlijdensrisicoverzekering afsluiten. Sommige geldverstrekkers eisen dat u minimaal het meerdere boven de 80% van de marktwaarde van de woning afdekt met een annuïtair dalende overlijdensrisicoverzekering.
Ook werkloosheid of arbeidsongeschiktheid kunnen grote gevolgen hebben voor uw inkomen. U wilt natuurlijk wel in uw huis blijven wonen. Daarom is het belangrijk om ook deze risico’s goed in kaart te brengen en – indien nodig – af te dekken met behulp van een woonlastenverzekering.
U kunt een verbouwing van uw woning op verschillende manieren financieren. U zou uw spaargeld kunnen gebruiken of misschien krijgt u een schenking.
U kunt ook uw hypotheek verhogen. Dit kan op twee manieren. U kunt uw huidige hypotheek verhogen of u kunt een tweede hypotheek opnemen. Een andere mogelijkheid is het aangaan van een Persoonlijke Lening.
U kunt een bestaande hypotheek verhogen zonder tussenkomst van de notaris, maar dan moet u wel ten tijde van aankoop van de woning in de hypotheekakte een zogenoemde hogere inschrijving hebben laten opnemen. Dit heet ‘onderhands verhogen’.
De geldverstrekker zal zowel bij het onderhands verhogen van de hypotheek als bij het opnemen van een tweede hypotheek opnieuw kijken naar uw inkomen en naar de waarde van de woning. U mag maximaal 100% van de marktwaarde mag lenen voor de aankoop van een woning. Wanneer u energiezuinige maatregelen treft mag de maximale lening 106% zijn. Vooralsnog zijn er géén plannen om dit verder af te bouwen.
Als het doel van de verbouwing is om uw woning energiezuiniger te maken, dan kunt u misschien meer lenen. Hierover kunnen wij u verder informeren.
Het aangevraagde hypotheekbedrag komt in een bouwdepot te staan. Daaruit zal de bank de rekeningen voor de verbouwing betalen. Dit kan aan u of rechtstreeks aan het bouwbedrijf.
U heeft de keuze tussen twee hypotheekvormen: een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek. De rente van de hypotheek die u gebruikt voor financiering van de verbouwing is aftrekbaar, op voorwaarde dat u de lening in 30 jaar, ten minste annuïtair, aflost.
In sommige situaties kan het gunstiger zijn om een Persoonlijke Lening op te nemen voor de financiering van de verbouwing. De kredietverstrekkers kijken anders naar uw inkomen en vinden de waarde van de woning minder belangrijk. Daarnaast zijn er geen taxatiekosten, advieskosten en eventueel notariskosten. Ook de rente van de Persoonlijke Lening is aftrekbaar maar dan moet u de Persoonlijke Lening wel gebruiken voor financiering van de verbouwing.
Voor een fiscaal juiste berekening moet er naar rato van de eigendomsverhouding een splitsing worden gemaakt.
Fiscaal houdt u de bestaande rechten voor uw deel van de woning en voor uw deel van de hypotheek. Dit heet ‘overgangsrecht’. Zo is ook vaak een stuk aflossingsvrije hypotheek of bankspaarhypotheek mogelijk. Voor de hypotheek die u nodig hebt voor de aankoop van het deel van uw ex-partner gelden de nieuwe regels: u moet tenminste annuïtair aflossen.
De 30-jaarstermijn voor de hypotheekrenteaftrek voor uw bestaande hypotheek blijft van toepassing. Voor het nieuwe deel van de hypotheek zal de 30-jaarstermijn opnieuw ingaan.
Voorbeeld
De woning is € 200.000,- waard en de lopende hypotheekschuld bedraagt € 210.000,-. De hypotheek is opgedeeld in een aflossingsvrije hypotheek van € 100.000,- en een bankspaarhypotheek van € 110.000,-.
Uw deel bestaat uit:
Waarde woning € 100.000,-
Aflossingsvrije hypotheek € 50.000,-
Bankspaarhypotheek € 55.000,-
Deel aankoop van uw ex-partner:
Aankoopsom € 100.000,-
De totale investering cq. benodigde hypotheek (exclusief eventuele kosten) voor u bedraagt € 205.000,-. U kunt deze investering als volgt invullen:
€ 50.000,- aflossingsvrije hypotheek
€ 55.000,- bankspaarhypotheek
€ 100.000,- annuïtaire hypotheek
Ook moet u de fiscale mogelijkheden van lopende aflossingsproducten in de afwegingen meenemen. Vaak kunnen deze fiscaal geruisloos voortgezet worden.
Wanneer duidelijk is wat voor u de mogelijkheden zijn dan is het zaak om te kijken of u bij uw huidige geldverstrekker kunt blijven of dat overstappen naar een andere geldverstrekker aantrekkelijker is.
Wilt u bij uw huidige geldverstrekker blijven dan zal deze beoordelen of u voldoende inkomen hebt (al dan niet rekening houdend met eventuele partneralimentatie) om de lasten te dragen. Dit heet ook wel ‘ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid’. Als de oude hypotheek is verstrekt op basis van NHG gelden er soms soepelere eisen.
Wanneer de uitkomst is dat u er verstandig aan doet om over te stappen naar een andere geldverstrekker dan zal de geldverstrekker de aanvraag beoordelen conform de normale acceptatieregels. U sluit dan feitelijk uw hypotheek over.
Voor een fiscaal juiste berekening moet er naar rato van de eigendomsverhouding een splitsing worden gemaakt.
Opnieuw geldt het overgangsrecht zodat ook vaak een stuk aflossingsvrije hypotheek of bankspaarhypotheek mogelijk is. Dit kan van belang zijn als u in het kalenderjaar of het jaar daarna een nieuwe woning aankoopt.
Een eventuele vergoeding van de overwaarde verlaagt de maximale aftrekbare hypotheek bij aankoop van een eventuele nieuwe woning, de zogenoemde bijleenregeling.
Wanneer er sprake is van een onderwaarde en u heeft de eigen middelen niet beschikbaar dan kunt u een lening afsluiten. Hierop zijn de regels voor de restschuldfinanciering van toepassing.
De 30-jaarstermijn voor de hypotheekrenteaftrek voor uw bestaande hypotheek blijft van toepassing. Voor een eventueel nieuw deel zal de 30-jaarstermijn opnieuw ingaan.
Ook de fiscale mogelijkheden van lopende aflossingsproducten moeten in de afwegingen worden meegenomen. Soms kunnen deze fiscaal geruisloos voortgezet worden.
Uw overwaarde verlaagt de maximale aftrekbare hypotheek bij aankoop van een eventuele nieuwe woning, de zogenoemde bijleenregeling.
Wanneer er sprake is van een onderwaarde en u heeft geen eigen middelen dan kunt u een lening afsluiten. Hierop zijn de regels voor de restschuldfinanciering van toepassing.
De 30-jaarstermijn voor de hypotheekrenteaftrek voor uw bestaande hypotheek blijft van toepassing. Voor een eventueel nieuw deel zal de 30-jaarstermijn opnieuw ingaan.
Regelmatig komt het voor dat de woning enige tijd te koop staat voordat hij daadwerkelijk wordt verkocht. De kans is groot dat u of uw ex-partner in de woning blijft voor die periode. Indien u de woning verlaat en uw ex-partner blijft wonen kan het zijn dat u nog wel uw deel van de hypotheeklast betaalt. In deze situatie is de echtscheidingsregeling van toepassing en heeft u recht heeft op hypotheekrenteaftrek gedurende twee jaar. Indien u ook het deel van de lasten van uw ex-partner betaalt, kunnen deze lasten aftrekbaar worden als partneralimentatie.
Ook de fiscale mogelijkheden van lopende aflossingsproducten moeten in de afwegingen worden meegenomen. Soms kunnen deze fiscaal geruisloos voortgezet worden.